7·21特大暴雨给北京不少地方的人家都带来了不小的麻烦,有不少房屋都不同程度地出现了漏雨问题,让很多业主对自家房子的房屋质量产生了担心。如果房子真的存在瑕疵,应该如何维权?记者日前采访了北京市房山区人民法院民一庭法官孔祥凤,听她讲讲业主维权到底应该注意哪些问题。
开发商占优势维权有难点

刘先生就曾遇到过这样的问题。2009年底时,刘先生购买了一套商品房,交房后原本已经打算乔迁,谁知一场大雨导致刘先生的家墙体大面积渗水,屋里的墙纸、窗套、地板都不同程度地受到损坏。为此,刘先生和开发商打了不短时间的官司。

据了解,类似刘先生这样的情况其实并不少见,很多普通的买房人由于在房屋专业知识等方面处于劣势,再加上信息极度不对称,使得维权变得非常不易。

法官孔祥凤说,实践中,影响购房人维权的主要有几个方面的因素。

一是关键证据的收集。关于房屋是否存在质量缺陷、造成质量缺陷的原因、具体损失、修复金额等证据,在诉讼中都是关键证据。可现实生活中,开发商往往以各种方式掩盖墙体裂缝等房屋质量问题,使普通人短期内难以发现,经过较长时间后,开发商又会以购房者自行变更、经过质保期等多重理由抗辩,增加了维权难度。

二是鉴定成本高。目前,有关商品房的鉴定类型多达十几种,当事人在一起案件中可能需要进行多项鉴定,且每项鉴定的费用都不菲,甚至会超过鉴定结论认定的相关损失费用,增加了当事人的诉讼成本。

此外,维修标准界定也还存在难度,如果没有能够确定具体损失或修复金额,法院仅能够判决进行维修或修复,一旦维修和修复没有达到预期效果,就容易引发新的争议。

谨慎验房明确责任

针对上述情况,法官提示购房人,在验收房屋时,一定首先确认房屋是否具备建设工程竣工验收合格证明,包括建设、施工、监理、设计单位的工程质量竣工验收证明和住宅质量分户验收表。如果在验收过程中发现了质量问题,一定要尽快要求开发商修复。“从法院审理的房屋质量纠纷案件来看,商品房质量瑕疵的案件主要集中于房顶部脱落、地面下沉、墙体裂缝渗漏、防水设备缺陷等问题。对于这些部分,购房人验收房屋时一定要特别注意。”

此外,如果开发商交付使用的房屋存在着严重的质量问题,已经影响到正常居住使用了,业主完全可以请求解除合同和赔偿损失。如果房屋还在保修期内,也应由开发商承担修复责任；如果开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复,业主也可以自行或者委托他人修复,费用及由此造成的损失可以要求开发商承担。

应该注意的是,开发商对于房屋主体结构的质量保证是永久的,防雨功能至少要经过两个雨季的检验期间。

发现瑕疵注意保存证据

对于因房屋质量引发的纠纷,由于购房人在维权过程中存在着一定的不利因素,法官也建议,业主在碰到商品房漏雨等质量瑕疵时,还是应该尽量先选择协商、调解的方式解决,从而最大限度地维护自身的合法权益。

与此同时,相关部门更应该加强对住房建筑质量的监督管理,严格执法力度,曝光房屋质量瑕疵的房地产商,提醒购房者注意,并引入第三方质量评估机构,帮助购房者选择,维护购房者的合法权益。

此外,购房者在购房前应自己全面了解房屋的情况,勿轻信宣传。验房时如能及早发现质量瑕疵,就应该尽快解决纠纷；或者借助专业机构帮助验房,注意证据的留存,为可能引发的诉讼做好准备。如果最终真的走上法庭,在选择鉴定前,当事人也应算好鉴定费用的明白账,明晰鉴定的费用、期限、可能的后果等情况,科学确定是否必须通过鉴定的途径。来源法制网